Делать это можно, как правило, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания. Нужно только правильно определить ту часть земли, на которую новый собственник здания может претендовать.
Какую часть земельного участка можно использовать?
Чужим земельным участком можно пользоваться на условиях и в объеме, которые определены законом или договором с собственником участка (п. 1 ст. 287.3 ГК РФ).
Если по закону или договору такого права нет, можно пользоваться данным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию (п. 2 ст. 287.3 ГК РФ).
«При переходе права собственности на здание, находящееся на чужом участке, новый собственник автоматически приобретает право на использование той части участка, которая занята зданием и необходима для его использования. Если этот собственник будет использовать больше земли, его могут оштрафовать за то, что он самовольно занял земельный участок (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 7.1 КоАП РФ, Постановление Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 303-АД16-13561)», – пояснила заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости, ведения ЕГРН, повышения качества данных ЕГРН Управления Росреестра по ЕАО Ирина Розумань.
Чтобы определить нужную часть участка, рекомендуем получить заключение землеустроительной экспертизы, в котором эксперт укажет размер этой части с учетом зоны застройки и градостроительных правил. Заключение эксперта может вам пригодиться и в случае спора, если суд потребует доказать, как вы определили вашу часть.
Как использовать участок, если прежний собственник его арендовал?
Земельный участок необходимо использовать на условиях договора аренды, который заключен между прежним собственником здания (арендатором) и арендодателем участка. Этот договор не прекращает действовать, права и обязанности арендатора по нему переходят к вам (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Происходит это с момента регистрации вашего права собственности на здание в ЕГРН (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). С этого момента за аренду участка платите именно вы как новый собственник здания. При этом не имеет значения, переоформили вы договор на себя или нет (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Размер арендной платы остается прежним (Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по делу N 305-ЭС18-22413, А41-80395/2017).
А вот долг прежнего собственника по арендной плате к вам не переходит, если нет специального соглашения о переводе его на вас (Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 310-ЭС17-2105).
Как использовать участок, если у здания несколько собственников?
«В случаях, предусмотренных законом, участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием и необходимый для его использования, входит в состав общего имущества собственников помещений, машино-мест. Он принадлежит им на праве общей долевой собственности (п. 3 ст. 287.5 ГК РФ). Так, собственникам помещений в МКД принадлежит не только участок под домом, но и другие объекты на нем (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ). При переходе права собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования участком определяется с учетом долей в праве собственности или порядка, который сложился ранее (п. 1 ст. 35 ЗК РФ)», – разъяснила заместитель руководителя Управления Росреестра по Еврейской автономной области Светлана Гришаева.
Собственники нежилых помещений в зданиях, расположенных на государственном или муниципальном участке (кроме собственников помещений в МКД), могут требовать передать им этот участок в общую собственность, во временное владение и пользование или только во временное пользование. Случаи такой передачи предусмотрены Земельным кодексом РФ (п. 3 ст. 287.6 ГК РФ).
Так, если здание расположено на неделимом участке или помещения в нем принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, собственники здания могут приобрести участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Для выкупа участка все собственники здания должны совместно обратиться в уполномоченный орган. Чтобы получить участок в аренду, обратиться может один из них (п. п. 2, 5, 6 ст. 39.20 ЗК РФ).
Какие обязанности в отношении участка должен исполнять новый собственник здания?
Обязанности те же, что должен был исполнять прежний собственник здания (п. 2 ст. 271 ГК РФ). Например, это может быть обязанность получить согласие собственника земли, если в будущем вы решите продать здание (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Кроме того, массу обязанностей возлагает Земельный кодекс РФ. В частности (ст. 42 ЗК РФ):
1) использовать землю по ее целевому назначению;
2) вовремя начать использовать участок, если в договоре есть срок для освоения земли;
3) вовремя платить за землю;
4) соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил;
5) не мешать уполномоченным организациям обслуживать и ремонтировать системы газоснабжения и подобные им.
За нарушение этих и других обязанностей могут привлечь к ответственности. Например, если земельный участок будет использоваться не по целевому назначению, то на правообладателя здания могут наложить административный штраф (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ).
Возлагать обязанности по использованию земельного участка могут и нормативные акты субъектов РФ. Например, это может быть обязанность контролировать состояние деревьев, кустов, травы на своем участке, обеспечивать их удовлетворительное состояние и нормальное развитие.